Vợ chồng tôi đang ở cùng bố mẹ, đã có nhà đất và xe cộ. Chúng tôi cũng đã đầu tư một mảnh đất ở huyện ven đô Hà Nội, có quy hoạch lên quận và xác định lâu dài (khoảng 10 năm vì không vay).
Sát cạnh nhà có khu đô thị lớn của chủ đầu tư uy tín, chúng tôi đang tính phương án mua một căn hộ chung cư ở khu đô thị này để lấy dòng tiền cho thuê, chờ tăng giá bán, đồng thời cũng là để sử dụng các tiện ích của khu đô thị (công viên, bể bơi, ...).
Hiện tại, chúng tôi chưa đủ tiền mua chung cư, dự tính cuối năm sẽ có khoảng 500 triệu và có thể vay mượn hoặc trả góp. Dòng tiền cố định của chúng tôi là 50 triệu đồng một tháng, đồng thời có thu nhập thụ động khoảng 30-50 triệu đồng một tháng.
Với các điều kiện hiện nay, liệu tôi có nên đầu tư để mua một căn hộ chung cư của khu đô thị ngay cạnh nhà không? Ngoài ra, chuyên gia có thể tư vấn giúp tôi một số loại hình đầu tư khác hiệu quả hơn? Tôi mong được tư vấn để biết đường định hướng. Xin cảm ơn!
Minh Tâm, Hà Nội
Thị trường nhà chung cư dọc tuyến đường Lê Văn Lương, TP Hà Nội. Ảnh: Ngọc ThànhChuyên gia trả lời:
Đầu tiên xin chúc mừng bạn đang có một nền tảng tài chính tốt và ổn định với nhà đất để an cư, đất vùng ven để đầu tư cũng như nguồn thu nhập tốt so với mức trung bình của người dân Hà Nội. Với số vốn dự kiến 500 triệu đồng, đang quan tâm đến hình thức đầu tư chung cư cho thuê và đợi tăng giá, bạn nên tìm hiểu những kiến thức cơ bản và cập nhật diễn biến của phân khúc này.
Theo dữ liệu của trang Batdongsan, trong 7 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê chung cư tại Hà Nội đã tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê trung bình tại Hà Nội nửa đầu năm nay là 4,4% một năm. Giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong quý II tăng 13% so với mặt bằng giá rao bán chung cư cả năm 2021.
Với tài chính 500 triệu đồng, bạn sẽ cần vay thêm ít nhất khoảng 1,5-1,7 tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư có 1-2 phỏng ngủ diện tích khoảng 50-60 m2 và đầu tư nội thất cơ bản để cho thuê. Nếu tính mức lãi suất cho vay 10-11% một năm, bạn cần trả lãi suất ngân hàng mỗi tháng khoảng 15 triệu đồng, trong khi tiền cho thuê nhà dự kiến khoảng 8-12 triệu đồng một tháng tùy khu vực. Như vậy, mỗi tháng bạn cần bù thêm khoảng 7 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.
Vợ chồng bạn có dòng tiền cố định 50 triệu đồng và thu nhập thụ động từ 30-50 triệu đồng một tháng. Trong trường hợp nguồn thu nhập này ổn định và đều đặn, số tiền 7 triệu đồng phải trả ngân hàng mỗi tháng sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến sinh hoạt phí của gia đình bạn. Vì vậy, bài toán cần xét đến là mức lợi nhuận của hình thức đầu tư này. Trong điều kiện thuận lợi, đầu tư căn hộ có thuể cho thuê nhà suốt cả năm, giá bán chung cư tăng 10% một năm.
Bảng tài chính tham khảo cho trường hợp vay vốn đầu tư căn hộ (mệnh giá: VNĐ) như sau:
| Chi phí mua căn hộ và nội thất cơ bản (50-60 m2) | Vốn tự có | Cần vay thêm | Lãi suất ngân hàng tạm tính 11%/năm | Tiền cho thuê nhà đủ năm tạm tính tỷ suất lợi nhuận 4,4%/năm | Chênh lệch khi bán căn hộ sau một năm (giả thiết tăng 10%) | Lợi nhuận một năm sau khi trừ lãi ngân hàng |
| 2,2 tỷ | 500 triệu | 1,7 tỷ | 187 triệu | 96,8 triệu | 220 triệu | 129,8 triệu |
Bảng tài chính tham khảo cho trường hợp vay vốn đầu tư căn hộ (mệnh giá: VNĐ) trong điều kiện không thuận lợi, chỉ cho thuê nhà được 9 tháng trong một năm, giá bán chung cư chỉ tăng 5% một năm:
| Chi phí mua căn hộ và nội thất cơ bản (50-60m2) | Vốn tự có | Cần vay thêm | Lãi suất ngân hàng tạm tính 11%/năm | Tiền cho thuê nhà một năm chỉ khai thác 9 tháng | Chênh lệch khi bán căn hộ sau một năm (giả thiết tăng 5%) | Lợi nhuận một năm sau khi trừ lãi ngân hàng |
| 2,2 tỷ | 500 triệu | 1,7 tỷ | 187 triệu | 72,6 triệu | 110 triệu | -4,4 triệu |
Trong điều kiện lý tưởng, suốt cả năm, căn hộ của bạn luôn có khách thuê và sau một năm, bạn có thể bán căn hộ này với mức giá tăng 10%, lợi nhuận bạn có thể thu về sau khi trả lãi ngân hàng là gần 130 triệu (tương đương 26% số vốn ban đầu). Nếu bạn được tham gia gói vay có ưu đãi lãi suất trong năm đầu tiên, hay có thể vay mượn người thân, bạn bè với mức lãi suất thấp hoặc không lãi suất, lợi nhuận sẽ còn cao hơn.
Tuy nhiên, các bảng tạm tính chỉ mang tính chất tham khảo. Trên thực tế, bạn sẽ đối mặt với rất nhiều biến số khi đầu tư căn hộ cho thuê, có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận đầu tư, thậm chí mang về mức lợi nhuận âm (như bảng thứ 2). Bên cạnh đó, cũng cần tính tới các chi phí phát sinh như: chi phí sửa chữa, tu dưỡng căn hộ, phí môi giới, phí quảng cáo, phí dịch vụ trong thời gian chưa có khách thuê...
Bạn cần lường trước các yếu tố rủi ro như không tìm được khách thuê trong thời gian dài. Đặc biệt, khi vay ngân hàng tại thời điểm này, bạn sẽ gặp khó khăn tiếp cận vốn trong bối cảnh tín dụng đang được kiểm soát chặt chẽ. Trường hợp may mắn, có thể vay ngân hàng, bạn cũng sẽ đối diện với rủi ro lãi suất thả nổi tăng cao.
Một vấn đề nữa bạn cần lưu ý là tính thanh khoản của căn hộ chung cư. Ở những khu đô thị lớn, nguồn hàng dồi dào, nhất là khu đô thị mà chủ đầu tư vẫn đang ra hàng mới với nhiều chính sách ưu đãi, bạn sẽ không dễ dàng bán căn hộ thứ cấp. Lợi nhuận khi bán căn hộ cũng có thể không đạt kỳ vọng vì trong thị trường mang tính cạnh tranh cao, chủ nhà sẽ phải hạ mức giá rao bán. Với những căn hộ trong khu đô thị lớn, thanh khoản thường dễ dàng hơn vào khoảng 2-3 năm sau khi khu đô thị đi vào hoạt động, lúc này, chủ đầu tư đã ra hàng gần hết và các tiện ích đã đồng bộ, đầy đủ.
Đầu tư căn hộ cho thuê để có dòng tiền hàng tháng và đợi ít nhất 2-3 năm để chung cư tăng giá là một phương án có thể cân nhắc nếu bạn không gặp trở ngại khi vay vốn, đã tìm hiểu kỹ sản phẩm và tự tin về khả năng cho thuê. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm những hình thức đầu tư khác tùy thuộc vào khẩu vị đầu tư và thời gian, công sức bạn sẵn sàng bỏ ra.
Gửi ngân hàng
Gửi tiết kiệm 500 triệu đồng vào ngân hàng kỳ hạn 12 tháng, với tiền lãi khoảng 6-7% một năm, thậm chí cao hơn, mỗi năm bạn sẽ thu về số tiền lãi 30-35 triệu đồng. Nhưng bạn cũng nên xét đến yếu tố lạm phát. Ví dụ, mức lạm phát năm nay được Bộ Tài chính dự báo là 3,37-3,87% thì dòng vốn của bạn mất giá 3,37-3,87% (nghĩa là bạn sẽ mất khoảng 16-19 triệu đồng một năm). Hình thức này phù hợp với những nhà đầu tư thích an toàn, nhàn nhã và không kỳ vọng quá nhiều vào tỷ lệ lợi nhuận.
Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của website Batdongsan, nhu cầu tìm thuê nhà phố Hà Nội đã tăng mạnh so với cùng kỳ 2021 (quận Tây Hồ tăng 127%, Hoàn Kiếm tăng 102%, Long Biên tăng 99%, Đống Đa và Hai Bà Trưng tăng 65%), chứng tỏ thị trường cho thuê đã dần phục hồi sau dịch.
Với 500 triệu đồng, vợ chồng bạn có thể đi thuê nhà nguyên căn theo năm rồi cho thuê lại theo tháng để hưởng lợi nhuận chênh lệch. Tuy nhiên, hình thức này cũng có nhiều rủi ro và khó khăn, đặc biệt nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm quản lý, vận hành bất động sản cho thuê. Đầu tiên, bạn sẽ cần dành nhiều công sức và thời gian để tìm thuê một căn nhà có giá tốt, ở những vị trí thuận tiện như gần trường học, khu công nghiệp, sân bay...
Tiếp theo, bạn cần chi trả khoản tiền kha khá để tu bổ, sửa chữa, trang bị cơ sở vật chất phòng ốc. Sau đó là bước quảng cáo hoặc làm việc với môi giới để tìm khách thuê. Khi đã đi vào vận hành, việc quản lý an ninh trật tự, bảo dưỡng và duy tu cũng sẽ ngốn của bạn nhiều thời gian và chi phí. Rất có thể bạn cần thuê thêm nhân sự để hỗ trợ.
Hình thức thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại dành cho những "con ong chăm chỉ". Khi đầu tư cũng nên lường trước những tình huống xấu như không đạt được thỏa thuận lâu dài với chủ nhà, tỷ lệ lấp đầy phòng thuê thấp.
Đầu tư trên chính mảnh đất có sẵn
Vợ chồng bạn đang sở hữu một mảnh đất ở huyện ven đô Hà Nội, đã có quy hoạch lên quận – đây là một lợi thế lớn mà bạn nên tận dụng. Với 500 triệu đồng vốn sẵn có mà không cần vay ngân hàng hoặc vay thêm ít, bạn có thể đầu tư xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng... để cho thuê lại nếu vị trí mảnh đất thực sự phù hợp với nhu cầu thuê những loại hình này.
Phương án trên có ưu điểm là bạn không cần dùng đòn bẩy tài chính lớn và có thể gia tăng giá trị của mảnh đất mình đang sở hữu trong khi vẫn có thêm dòng tiền. Đây là phương án dành cho nhà đầu tư muốn "một mũi tên trúng 2 đích". Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu kỹ nhu cầu ở địa phương và cân nhắc có sẵn sàng bỏ thời gian, công sức để tìm khách thuê cũng như vận hành, quản lý, bảo dưỡng sản phẩm cho thuê.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan
